Uno de los problemas más comunes es la falta de observancia de formalidades básicas tanto en el desarrollo de las actas de asamblea como en la convocatoria de esta. Aquí algunos tips para evitar problemas registrales relativos a convocatorias: Leer más
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Una de las peticiones más comunes de mis clientes es la de preparar un contrato de arrendamiento tan bueno que les evite tener problemas más adelante... Leer más
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Enterado "A", por una casualidad que se ha realizado la adquisición del departamento, ¿podría proceder el embargo en forma de inscripción, aun cuando, el bien no estuviera inscrito? ... Leer más
El derecho de propiedad se define como el poder jurídico de usar, disfrutar y reivindicar un bien. Cuando varias personas ejercen este poder sobre un mismo bien estamos frente a lo que se conoce como copropiedad.
Por ejemplo, al morir los padres, los hermanos pasan adquieren el derecho de propiedad sobre los bienes sucesorios, constituyéndose entre ellos un régimen de copropiedad. ... Leer más
Hacer un contrato involucra un acuerdo,. El acuerdo contractual no es una simple muestra de simpatía hacia una oferta determinada, sino la aceptación de las propuestas concretas involucradas.
Por ejemplo en el caso de la compra de un par de zapatos, no solamente basta con que uno sienta atracción por el producto, o acepte que el precio es razonable, sino que además debe manifestar su deseo de adquirirlos parar que pueda establecerse una relación contractual.
Siguiendo ese orden de ideas, la generación de las obligaciones entre las partes contratantes dependen más de la manifestación de voluntad a favor de celebrar un determinado acto que en la documentación que los contiene (salvo el caso de los contratos formales, por supuesto).
Es por eso mismo, que no se requiere de la suscripción de documentación especial para comprar un lapicero, una revista o un par de zapatillas. El simple hecho del acuerdo entre el vendedor y el comprador es lo que ocasiona la transferencia de los derechos de uno a otro.
De allí que la función de los documentos en la relación contractual (en la mayoría de los contratos que celebramos habitualmente) sea principalmente probatoria y no generadora de derechos. Nos ayudan a demostrar la celebración de los contratos, más no son fuente de obligaciones por sí mismos.
De lo mencionado resulta que los negocios modernos han encontrado muchas formas creativas de hacer constar la celebración de contratos: desde las grabaciones de voz para contratos de servicios telefónicos hasta la "documentación" digital en la web.
El hacer un documento a mano para hacer constar una transacción tendrá valor legal como medio de prueba de la celebración de un contrato, pero ese valor probatorio tendrá mucho que ver con la claridad de la redacción del mismo. Una prueba vale tanto como lo que pueda probar, si el documento no es claro en cuanto a las partes que lo conforman o en cuanto a las obligaciones de los participantes, será tan eficiente a su propósito como un dibujo de un niño de cinco años.
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Si usted vive en el extranjero o debe realizar una gestión importante en otro departamento, como por ejemplo, comprar un inmueble, vender una propiedad, conciliar un litigio o gravar sus bienes, pero no tiene tiempo o está imposibilitado de viajar, va a requerir inevitablemente nombrar un apoderado o representante.
El problema con esto es que las historias sobre estafas o defraudaciones o sobre el uso indebido de poderes también son frecuentes. El otorgamiento de facultades de representación puede revestir singular importancia, debido a que el acto jurídico celebrado por el representante dentro de los límites de las facultades que se le haya conferido, produce efecto respecto del representado.
Es decir que cada cosa que haga el representante va a obligar y afectar a quien otorgó el poder, de modo que si alguien recibe la facultad para vender y vende un inmueble por debajo de su precio a un testaferro, se entenderá que el acto será obligatorio para quien otorgó tales facultades.
Aquí una lista de cuatro precauciones que puede ayudar a evitar contratiempos y dolores de cabeza por culpa de una representación mal usada.
1. Jamás dar un poder sin verificar la solvencia moral del apoderado.-
En principio, la raíz de la solución o la complicación de un problema son las personas. Mientras más delicada es la gestión o acto que se deba realizar, se debe escoger con mucho más cuidado a la persona que va a ejercer esa representación. Lo ideal es que quien va a ejercer el poder pueda tener la solvencia moral que garantice un desempeño fiel de las atribuciones; y solvencia económica que garantice la reparación de los daños causados, de allí que los bancos pueden resultar excelentes apoderados, pudiendo actuar según la Ley 26702, celebrar contratos de mandato, con o sin representación, incluyendo los poderes generales o especiales para:
1. Administrar bienes.
2 .Cobrar créditos o documentos.
3. Comprar y vender acciones, bonos y demás valores mobiliarios.
4. Percibir dividendos e intereses.
5. Representar a los titulares de acciones, bonos y valores.
Sin embargo, la gran mayoría de la gente necesitamos de un apoderado durante nuestra vida que no será necesariamente una entidad bancaria. En ese caso, es recomendable que los alcances y condiciones de la representación puedan constar en un contrato de mandato a fin de no dejar nada por sobreentendido; además de los antecedentes profesionales de la empresa o de la persona que se va a designar.
2. No tener vergüenza de solicitar los documentos para su revisión.-
Cuando se redacte el poder, si es por escritura pública o fuera de registro o carta poder, muchas veces no resulta muy efectivo solamente leerlos en la misma oficina o dependencia de quien los está redactando; si alguien trata de insertar facultades de "contrabando" podría aprovechar su apuro, nerviosismo o cualquier otro elemento distractor para lograr que usted firme una autorización de la cual podría arrepentirse.
Muchas personas no convencidas acerca de los documentos que van a firmar, terminan suscribiéndolos porque tuvieron vergüenza de pedirlos para revisarlos con más cuidado.
3. Revisar cuidadosamente las facultades contenidas en el documento del poder.-
El corazón de un poder son las facultades. Se debe revisar esta parte cuidadosamente, si por ejemplo va a delegar facultades a su abogado para litigar considere si incluye la facultad de cobrar capital, intereses, costos y costas. Por que eso querrá decir que su abogado no solamente seguirá el proceso, sino que además podrá cobrar por usted los resultados del mismo. Si usted no tiene suficiente confianza, o es la primera vez que va a tomar sus servicios, sería recomendable no delegar facultades sobre ese punto.
La falta de revisión de las facultades podría traer como consecuencia que usted en lugar de otorgar un poder para tramitar un divorcio, tal vez esté firmando un poder para vender todos sus bienes.
4. No tener vergüenza de preguntar.-
Finalmente, muchas personas tienen problemas en sus contratos porque dan por sobreentendido cosas que deberían ser aclaradas, o porque asumen que sus dudas o inquietudes sobre un determinado negocio podrían ser tomadas como actos de desconfianza.
Si va a otorgar un poder, no debe tener vergüenza de pedir que se aclaren sus dudas. Pregunte, verifique, contraste, averigüe y vuelva a preguntar. Es mejor perder un momento que perder su casa o su negocio.
La cuestión es que no existe forma de adivinar si las personas con las que contratamos o con las que hacemos negocios van a conducirse dentro de los parámetros de la buena fe. Sin embargo, el estar bien informados y bien asesorados puede reducir significativamente el vernos involucrados en un fraude.
La información dada en este artículo tiene un carácter general, cada caso concreto debe ser examinado por un abogado a fin de tener una respuesta precisa a su problema; si tiene alguna duda o problema relacionado no dude en ponerse en contacto con nosotros, escribiendo a a robertojauregui@puntosvista.com para concertar una cita en nuestras oficinas de Trujillo.
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La constante en todos los créditos que tienen como objeto la adquisición de una vivienda, es que su cumplimiento, es asegurado a través de la constitución de hipotecas. ¿Qué es una hipoteca? ¿Qué es lo que la norma civil me dice sobre ella? Eso es lo que veremos de manera breve en este artículo.
¿Qué es una hipoteca?
En principio, una hipoteca es una "garantía". Regulados en la Sección Cuarta del Título Quinto del Código Civil, los derechos reales de garantía, tienen la finalidad de asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el propietario de los bienes que se gravan o por los que este avala o garantiza.
De allí que la hipoteca sea definida como la afectación de un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero (Art. 1097 C.C.). La afectación debe ser entendida como una limitación impuesta voluntariamente sobre el derecho de propiedad del propietario del bien gravado.
La distinción es importante, porque es usual que muchas personas crean que el hipotecar supone la pérdida temporal de la propiedad, es decir, creen que al hipotecar un inmueble, han transferido la propiedad o "los títulos" del inmueble a favor del acreedor; lo que es completamente falso. La hipoteca no transfiere propiedad hacia el propietario, solamente limita (afecta) el derecho de propiedad del deudor o avalista.
Así por ejemplo, si la propiedad es definida como el "poder jurídico para usar, disfrutar y reivindicar un bien", en la hipoteca ese uso y disfrute se encuentra limitado por la obligación implícita del deudor de conservar el bien de modo que no pierda su valor, ya que la pérdida de valor del bien hipotecado puede traer como consecuencia el vencimiento de los plazos de la obligación (Art.1110 C.C.)
¿Qué se requiere para que la hipoteca sea válida?
Para que sea válida una hipoteca se requiere que afecte el bien del propietario o quien esté autorizando con poderes suficientes. Es decir que en términos prácticos, la esposa no puede hipotecar el bien propio de su cónyuge, ni el hijo el de sus padres. Debe ser el propietario quien realice la afectación. A
sí mismo, no basta con que se otorgue un poder para realizar el gravamen. El poder debe contener dos requisitos fundamentales: (1) Debe revestir la forma de escritura pública, ya que el gravar un inmueble implica, en cierto modo, una suerte de acto de disposición; (2) El poder debe indicar expresamente que contiene la facultad de hipotecar. Es decir: no basta con que el poder diga que el apoderado puede prendar bienes del poderdante, las facultades no pueden presumirse, si no consta en el documento el poder expreso para hipotecar, la hipoteca será nula.
Otro factor importante es que las hipotecas deben asegurar obligaciones determinadas o determinables. No se puede otorgar una hipoteca sin que exista de por medio una obligación, ya que la existencia de una garantía está supeditada a la subsistencia de la mencionada obligación; de allí que la primera causal de extinción de las hipotecas sea precisamente la extinción de las obligaciones que garantice (Art. 1122 C.C.)
Extensión de la Hipoteca
La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto. Lo que significa que una vez constituida la garantía sobre un inmueble y este se perdiera, el acreedor puede reclamar como parte afectada las reparaciones que podría pagar un eventual seguro contratado sobre los bienes.
Cobertura de la Hipoteca
Finalmente, si decimos que la hipoteca tiene como propósito garantizar obligaciones contraidas por el deudor, conviene pensar en cuáles son esas obligaciones. Sabemos que las obligaciones pueden provenir de dos fuentes: (1) Los contratos, y (2) La Ley.
En el caso de la relación de crédito encontraremos ambas fuentes involucradas:
Por ejemplo, como producto del contrato de crédito el deudor se obliga a pagar el capital y los intereses compensatorios que se hayan generado. Ambos conceptos están asegurados por la hipoteca. Sin embargo, si el deudor se atrasara, el mismo contrato comtempla la generación de intereses moratorios, los cuales también serán cubiertos por la hipoteca.
Si se diera que el deudor no pagara la deuda, y entonces el acreedor contratara abogados y entablara una demanda contra el deudor, la hipoteca también cubrirá la obligación legal de pagar los gastos de abogados y tasas judiciales en las que hubiere incurrido el acreedor.
De allí que resulte de mucha importancia que antes de asumir un crédito hipotecario, se examine con mucho cuidado las posibilidades reales de pago.
La información dada en este artículo tiene un carácter general, cada caso concreto debe ser examinado por un abogado a fin de tener una respuesta precisa a su problema; si tiene alguna duda o problema relacionado no dude en ponerse en contacto con nosotros, escribiendo a a robertojauregui@puntosvista.com para concertar una cita en nuestras oficinas de Trujillo.
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Las reglas que rigen la sucesión hereditaria en el Perú establecen un régimen de herederos y legatarios. Los herederos son aquellos que han quedado instituidos a título universal y por lo tanto queda comprendida en la designación la totalidad de los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia o una cuota parte de ella.
Los legatarios, en cambio, se instituyen a título particular y por lo tanto, su designación está limitada a bienes determinados, o a parte de ellos siempre y cuando estos se encuentren dentro de su facultad de libre disposición.
A fin de evitar que los términos como "facultad de libre disposición", de la impresión que este post está escrito en chino mandarín aquí algunas definiciones:
Herederos forzosos: Son herederos forzosos los hijos y los demás descendientes, los padres y los demás ascendientes, y el cónyuge.
Legítima es la parte de los bienes de la herencia de la que no puede disponer libremente el testador cuando tiene herederos forzosos. Lo que significa, en términos coloquiales, estos deberán heredera "sí o sí" aun cuando el testador quisiera dejar su herencia a un tercero.
Facultad de libre disposición es aquella parte de los bienes del testador de la que se puede disponer libremente. Es equivalente al 50% de los bienes para aquellos que solamente tengan padres, y es de un tercio de los bienes para quien tenga hijos u otros descendientes, o cónyuge. Lo que significa que el testador, al hacer su testamento, solamente podrá constituir legados o nombrar legatarios sobre ese 50% o tercio respectivamente.
El testador puede disponer del 100% de sus bienes cuando carezca de cónyuge, asecendientes o descendientes.
Sobre la base de lo mencionado es posible responder a la pregunta que títula esta entrada:
¿Se puede dejar sin herencia a un familiar?
En principio, se entiende que existiendo en nuestra regulación sucesoria herederos forzosos; es decir personas que obligatoriamente han de participar de la herencia, y que estos son únicamente: los hijos, los nietos, los bisnietos y demás descendientes, o los padres, los abuelos, los bisabuelos y demás ascendientes y el cónyuge; es perfectamente posible que en caso de que el testador careciera de tales parientes, los hermanos, los tíos, los primos y demás familiares sea excluidos en vía testamentaria mediante la designación de uno o varios herederos voluntarios
.
Sin embargo, también es necesario resaltar que aun los herederos forzosos pueden ser excluidos mediante el uso de la "deseheredación", en virtud de la cual el testador puede privar de la legítima al heredero forzoso que hubiera incurrido en alguna de las siguientes causales:
Causas de desheredación de los descendientes (hijos, nietos, etc):
1. Haber maltratado de obra o injuriado grave y reiteradamente al ascendiente o a su cónyuge, si éste es también ascendiente del ofensor.
2. Haberle negado sin motivo justificado los alimentos o haber abandonado al ascendiente encontrándose éste gravemente enfermo o sin poder valerse por sí mismo.
3. Haberle privado de su libertad injustificadamente.
4. Llevar el descendiente una vida deshonrosa o inmoral.
Causas de desheredación de los ascendientes:
1. Haber negado injustificadamente los alimentos a sus descendientes.
2. Haber incurrido el ascendiente en alguna de las causas por las que se pierde la patria potestad o haber sido privado de ella.
Además de las causas mencionadas arriba, en ambos casos, el testador puede además sustentar su deseo de desheredar a un heredero forzoso amparándose en las causales de Indignidad (Art. 667º del C.C.), que enumeramos a continuación:
1. Los autores y cómplices de homicidio doloso o de su tentativa contra la vida del causante, sus ascendientes, descendientes o cónyuge.
2. Los que hubieran sido condenados por delito doloso en agravio del testador, sus ascendientes, descendientes o cónyuge.
3. Los que hubieran denunciado calumniosamente al causante por delito al que la ley sanciona con pena privativa de libertad.
4. Los que hubieran empleado dolo o violencia para impedir al causante que otorgue testamento o para obligarle a hacerlo, o para que revoque total o parcialmente el otorgado.
5. Los que destruyan, oculten, falsifiquen o alteren el testamento de la persona cuya sucesión se trata y quienes, a sabiendas, hagan uso de un testamento falsificado.
La desheredación debe hacerse constar en un testamento y luego debe ser "afirmada" por medio del ejercicio de la Acción Justificatoria de Desheredación, la que se tramita como proceso abreviado.
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