La constante en todos los créditos que tienen como objeto la adquisición de una vivienda, es que su cumplimiento, es asegurado a través de la constitución de hipotecas. ¿Qué es una hipoteca? ¿Qué es lo que la norma civil me dice sobre ella? Eso es lo que veremos de manera breve en este artículo.
¿Qué es una hipoteca?
En principio, una hipoteca es una "garantía". Regulados en la Sección Cuarta del Título Quinto del Código Civil, los derechos reales de garantía, tienen la finalidad de asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el propietario de los bienes que se gravan o por los que este avala o garantiza.
De allí que la hipoteca sea definida como la afectación de un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero (Art. 1097 C.C.). La afectación debe ser entendida como una limitación impuesta voluntariamente sobre el derecho de propiedad del propietario del bien gravado.
La distinción es importante, porque es usual que muchas personas crean que el hipotecar supone la pérdida temporal de la propiedad, es decir, creen que al hipotecar un inmueble, han transferido la propiedad o "los títulos" del inmueble a favor del acreedor; lo que es completamente falso. La hipoteca no transfiere propiedad hacia el propietario, solamente limita (afecta) el derecho de propiedad del deudor o avalista.
Así por ejemplo, si la propiedad es definida como el "poder jurídico para usar, disfrutar y reivindicar un bien", en la hipoteca ese uso y disfrute se encuentra limitado por la obligación implícita del deudor de conservar el bien de modo que no pierda su valor, ya que la pérdida de valor del bien hipotecado puede traer como consecuencia el vencimiento de los plazos de la obligación (Art.1110 C.C.)
¿Qué se requiere para que la hipoteca sea válida?
Para que sea válida una hipoteca se requiere que afecte el bien del propietario o quien esté autorizando con poderes suficientes. Es decir que en términos prácticos, la esposa no puede hipotecar el bien propio de su cónyuge, ni el hijo el de sus padres. Debe ser el propietario quien realice la afectación. A
sí mismo, no basta con que se otorgue un poder para realizar el gravamen. El poder debe contener dos requisitos fundamentales: (1) Debe revestir la forma de escritura pública, ya que el gravar un inmueble implica, en cierto modo, una suerte de acto de disposición; (2) El poder debe indicar expresamente que contiene la facultad de hipotecar. Es decir: no basta con que el poder diga que el apoderado puede prendar bienes del poderdante, las facultades no pueden presumirse, si no consta en el documento el poder expreso para hipotecar, la hipoteca será nula.
Otro factor importante es que las hipotecas deben asegurar obligaciones determinadas o determinables. No se puede otorgar una hipoteca sin que exista de por medio una obligación, ya que la existencia de una garantía está supeditada a la subsistencia de la mencionada obligación; de allí que la primera causal de extinción de las hipotecas sea precisamente la extinción de las obligaciones que garantice (Art. 1122 C.C.)
Extensión de la Hipoteca
La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto. Lo que significa que una vez constituida la garantía sobre un inmueble y este se perdiera, el acreedor puede reclamar como parte afectada las reparaciones que podría pagar un eventual seguro contratado sobre los bienes.
Cobertura de la Hipoteca
Finalmente, si decimos que la hipoteca tiene como propósito garantizar obligaciones contraidas por el deudor, conviene pensar en cuáles son esas obligaciones. Sabemos que las obligaciones pueden provenir de dos fuentes: (1) Los contratos, y (2) La Ley.
En el caso de la relación de crédito encontraremos ambas fuentes involucradas:
Por ejemplo, como producto del contrato de crédito el deudor se obliga a pagar el capital y los intereses compensatorios que se hayan generado. Ambos conceptos están asegurados por la hipoteca. Sin embargo, si el deudor se atrasara, el mismo contrato comtempla la generación de intereses moratorios, los cuales también serán cubiertos por la hipoteca.
Si se diera que el deudor no pagara la deuda, y entonces el acreedor contratara abogados y entablara una demanda contra el deudor, la hipoteca también cubrirá la obligación legal de pagar los gastos de abogados y tasas judiciales en las que hubiere incurrido el acreedor.
De allí que resulte de mucha importancia que antes de asumir un crédito hipotecario, se examine con mucho cuidado las posibilidades reales de pago.
La información dada en este artículo tiene un carácter general, cada caso concreto debe ser examinado por un abogado a fin de tener una respuesta precisa a su problema; si tiene alguna duda o problema relacionado no dude en ponerse en contacto con nosotros, escribiendo a a robertojauregui@puntosvista.com para concertar una cita en nuestras oficinas de Trujillo.
La foto vía Stock.Xchng
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